وبلاگ من

بهترین کار برای در امان ماندن از مشکلات سند وکالتی، تبدیل سریع‌ سند وکالتی به سند قطعی است.

سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش به خریدار برگه رسمی وکالت داده تا در آینده خریدار بتواند کارهای انتقال سند را انجام دهد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع تبدیل سند وکالتی به قطعی می‌پردازیم.

سند ملک یکی از مهمترین و اساسی‌ترین مواردی است که در خرید خانه مطرح می‎شود. بنابراین خریداران باید دقت و توجه خاصی به این امر داشته باشند. خرید و فروش خانه‌ها با دو نوع سند رایج انجام می‎شود. املاکی که سند قطعی دارند و ملک‌هایی که با وکالت و قولنامه معامله می‎‌شوند.

امکان تبدیل سند وکالتی به قطعی وجود دارد؟
در برخی موارد موانعی برای انتقال سند وجود دارند و مالک نمی‌‎تواند انتقال قطعی سند را انجام دهد.

برخی از این موانع شامل آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از مالیات، فقدان سند رسمی ملک، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی ملک است یا در مواردی هنگام ساخت خانه، خلافی‌های شهرداری صورت گرفته است مانند ساخت واحد در طبقه همکف یا کمبود پارکینگ و…  که این دلایل باعث می‌‎شوند مالک ‎نتواند به تفکیک یا انتقال قانونی سند اقدام کند.

در چنین شرایطی اگر کلیه واحدهای ساختمان موردنظر با هم اقدام به رفع مشکلات بنا کنند و هزینه‌های سند را بپردازند، می‌توانند سند وکالتی را به سند قطعی تغییر دهند اما باید به خاطر داشت هزینه‌هایی که برای این کار نیاز است بسیار بالاست و معمولا برای اهالی ساختمان مقرون به صرفه نیست.

مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی:
برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

اصل شناسنامه و کارت ملی
سند مالکیت خانه
مدارکی که اثبات کند خریدار ملک مالک آن شده است، به‌طور مثال تقسیم‌نامه و غیره
پایان‌کار ساختمان که از طرف شهرداری دریافت شده باشد
مفاصا‌ حساب شهرداری
مفاصا‌ حساب دارایی
اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که آن را تنظیم کرده است
استعلام ثبت ملک
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با مطالب حقوقی مطلب جنس فروخته شده را در چه صورت می‌توان پس داد؟ را مطالعه کنید.

در‌ صورتی‌که هر یک از طرفین قرارداد اجاره، تکالیف و حقوق خود را در برابر هم بدانند، بسیاری از مسائل و مشکلات به وجود نمی‌آید.

قرارداد‌های اجاره اگرچه مشکلات افرادی که تمایلی به خرید مسکن ندارند یا نمی‌توانند مسکن تهیه کنند را حل می‌کند اما مسائل و مشکلاتی را هم به وجود می‌آورد. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می‌پردازیم.

حقوق مستاجر
از جمله موارد کلی حقوق و تکالیف مستاجر آن است که مستاجر حق هر‌گونه استفاده از مالی که اجاره کرده‌ است را در حدود قرارداد اجاره منعقد شده با مالک دارد. حقوق مستاجر در رابطه با مالک و مال مورد اجاره عبارت‌اند از:

اگر مستاجر مبلغی بابت پول پیش به موجر داده است، حق دارد در هنگام تخلیه آن را از موجر (مالک) دریافت کند.
بنا به ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می‌تواند مالی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره بدهد، مگر این‌که برخلاف آن شرط شده باشد.
بنا به مواد ۴۸۶ و ۴۸۵ قانون مدنی اگر مال مورد اجاره نیاز به تعمیر و مخارجی داشته باشد، بر عهده مالک است مگر خلاف آن شرط شده باشد و اگر تعمیرات آن نیاز باشد و تاخیر در آن باعث ضرر به مالک شود، مستاجر نمی‌تواند جلوی تعمیرات را بگیرد. اگر در مدت تعمیر، مستاجر نتواند از مالی که اجاره کرده است استفاده کند، در این‌صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

تکالیف مستاجر
از جمله تکالیفی که مستاجر در قرارداد اجاره دارد عبارت است از :

 اولین تکلیف مستاجر، پرداخت اجاره‌بها در عوض تملیک منفعت (استفاده از مال مورد اجاره) است که در قرارداد اجاره میزان آن بین طرفین توافق شده ‌است. بنا به ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستاجر باید اجاره‌بها را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت کند.
از دیگر تکالیف مستاجر طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، این است که از مالی که اجاره کرده‌ است به نحو متعارف استفاده کند و تعدی و تفریط نکند و در صورتی‌که مستاجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط کند، مالک حق فسخ معامله را دارد.
مستاجر باید به گونه‌ای از مالی که اجاره کرده‌ است استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستاجر باید آن را جبران کند.
مستاجر موظف است در پایان قرارداد اجاره، مالی را که اجاره کرده است به عنوان مثال، ملک یا خودرو و غیره را به مالک تحویل دهد و در غیر این‌صورت مالک می‌تواند الزام او را از محاکم بخواهد یا مستاجر را مجبور به تخلیه عین کند.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب نفقه زن در قانون بر چه اساسی محاسبه می‌شود؟ را مطالعه کنید.

نحوه انتقال وام مسکن به فردی دیگر همواره جزو سئوالات پر ابهامی است که افرادی که قصد خرید خانه یا فروش خانه را دارند با آن مواجه هستند.

پس از افزایش تسهیلات خرید مسکن به ۱۰۰ میلیون تومان یکی از سوالاتی که مدنظر برخی از متقاضیان است امکان انتقال تسهیلات به خریدار جدید است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نحوه انتقال وام مسکن به خریدار می‌پردازیم.

مدارک لازم برای انتقال وام مسکن
آنچه به‌عنوان مدارک لازم باید به بانک ارائه شود شامل موارد زیر می‌شود. نکته مهم اینکه اصل مدارک به‌همراه کپی باید به بانک ارائه شود و نبود هر یک از این موارد، نقص پرونده محسوب می‌شود و روند انتقال وام را تا تکمیل مدارک، به تعویق خواهد انداخت.

سند مسکن
بنچاق
مبایعه‌نامه
شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
شرایط انتقال وام مسکن
در انتقال تسهیلات به فرد دیگر باید که چند نکته حتما مورد توجه قرار گیرد. اول آنکه خریدار باید فاقد چک برگشتی و اقساط معوقه در بانک مسکن و سایر بانک‌ها باشد. همچنین یکی دیگر از قوانین بانک مسکن این است که انتقال وام از زوجین به یکدیگر امکان‌پذیر نخواهد بود.

صلح وام
صلح راهی برای انتقال تسهیلات به خریدار جدید است، البته در برخی وام‌ها مثل مسکن مهر، ایثارگران، جانبازان، نیروی انتظامی و… این انتقال امکان‌پذیر نیست، بنابراین باید حتما وام تسویه شود. طبق روال پس از صلح میان خریدار و فروشنده وام، قسط ماه جاری باید پرداخت ‌شود تا مبلغ معوقه تسهیلات وجود نداشته باشد.

اگر فروشنده نخواهد مالک جدید مسکن، اقساط وام را پرداخت کند، می‌تواند از روش انتقال مانده بدهی استفاده کند، در این روش سود تسهیلات از وام کسر می‌شود و ۱۰درصد آن (در صورتی که انتقال وام میان اقوام نباشد)، پرداخت خواهد شد. بسته به نوع تسهیلات پرداختی، کارمزد یک تا ۱۰‌درصد طبق اصول زیر در نظر گرفته می‌شود:

برای اوراق بهادار و اشخاص درجه یک با تشخیص بانک یک درصد کارمزد در نظر گرفته می‌شود
برای قراردادها با سپرده، ۱۰‌درصد کارمزد دریافت می‌شود

تعویض وثیقه
اگر  قصد انتقال وام بانک مسکن را دارید بهتر است بدانید که انتقال تسهیلات بانکی به روش تعویض وثیقه وام به مسکن جدید هم امکان‌پذیر است. در این روش باید مدارک هم‌چون اسناد ملک جدید به بانک ارائه شود تا بعد از ارزیابی، پلاک جدید رهن شده و پلاک قبلی فک رهن شود.

اگر انتقال‌دهنده وام نتواند مدارک ملک جدید را ارائه کند، باید تا با سپردن ودیعه نزد بانک از مهلت سه تا شش ماهه برای معرفی وثیقه جدید برخوردار شود. توجه داشته باشید که اگر سپرده به بانک داده نشود تنها باید وام را به خریدار مسکن انتقال داد و میزان وام باقی‌مانده را از قیمت کل مسکن کسر کرد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب چرا دریافت کد رهگیری املاک دارای اهمیت است؟ را مطالعه کنید.

ازدواج بنیان‌گذاری یک خانواده در جامعه است.

خانواده مهم‌ترین نهاد یک جامعه محسوب می‌گردد. به همین علت است که در جوامع مختلف و با توجه به عوامل مختلفی هم‌چون دین و فرهنگ و اعتقادات و تاریخ و برخی عوامل علمی و ژنتیکی‌، برای ازدواج قواعد خاصی وضع شده است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع ازدواج های غیر قانونی می‌پردازیم.

انواع ازدواج‌های ممنوع و غیرقانونی
 ازدواج با خویشاوندان نسبی مانند پدر و مادر و برادر و خواهر و فرزندان آن‌ها و عمه و عمو و خاله و دایی
خویشاوندی رضاعی (شیری)
 ازدواج با خویشاوندان سببی( خویشاوندی که به سبب ازدواج باشد)
ممنوعیت‌های مشروط در امر ازدواج
 هیچ‌کس نمی‌تواند دختر برادر زن یا دختر خواهر زن خود را بگیرد مگر با اجازه‌ زن خود.
ازدواج دو خواهر به‌صورت هم‌زمان ممنوع است.
ازدواج با خواهر‌زاده یا برادرزاده زن بدون اذن زن جایز نیست.
ازدواج با شخص کافر نیز ممنوع است مگر اینکه مسلمان شود.
ممنوعیت‌های ازدواج ابدی
هر کس زن شوهردار را با علم به ممنوعیت ازدواج برای خود عقد کند عقد باطل است و آن زن مطلقا بر آن شخص حرام ابدی می‌شود.
عقد در حال احرام باطل است و با علم به حرمت موجب حرمت ابدی است.
زنا با زن شوهردار موجب حرمت ابدی است.
اگر کسی با پسری لواط کند نمی‌تواند با مادر یا خواهر یا دختر او را ازدواج کند.
زنی که سه مرتبه متوالی زوجه‌ یک نفر بوده و مطلقه شده بر آن مرد حرام می‌شود.

ممنوعیت‌های دینی و ملیتی و سیاسی برای ازدواج
ازدواج زن مسلمان با غیرمسلمان جایز نیست.
ازدواج زن ایرانی با تبعه‌ خارجی در مواردی هم که مانع قانونی ندارد موکول به اجازه‌ مخصوص از طرف دولت است.
دولت می‌تواند ازدواج بعضی از مستخدمین و مامورین رسمی و دولتی را با زنی که تبعه خارجه باشد موکول به اجازه‌ مخصوص نماید.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب رفع توقیف خودرو بابت بد حجابی چگونه انجام می‌شود؟ را مطالعه کنید.

قطع بیمه بیکاری برای بسیاری از مشمولان رخ می‌دهد. بنابراین بهتر است از قبل با نحوه اعتراض به قطع بیمه بیکاری و مسائل مربوط به آن آشنا بود.

بیمه بیکاری مقرری است که از جانب دولت برای افراد بیکار در نظر گرفته می‌شود. اما دریافت این مقرری شرایطی دارد که در صورت عدم رعایت از جانب فرد، منجر به قطع بیمه بیکاری خواهد شد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع موارد قطع بیمه بیکاری می‌پردازیم.

دلایل قطع بیمه بیکاری چه مواردی است؟
در اینجا به مهم‌ترین دلایل قطع بیمه بیکاری اشاره خواهیم کرد. اکثر این دلایل در قوانین مربوط به بیمه بیکاری مورد اشاره و بررسی قرار گرفته‌اند که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

هر زمان فرد مورد نظر دوباره اشتغال به کار یابد، بیمه بیکاری وی قطع خواهد شد.
اگر فرد از پیشنهاد شغلی در حوزه تخصص خود یا مشابه به آن امتناع ورزد، باز هم منجر به قطع بیمه بیکاری می‌شود.
فرد ضمن دریافت بیمه بیکاری، برای دریافت مقرری بازنشستگی یا از کار افتادگی نیز مشمول شناخته شود. این شرایط نیز منجر به قطع بیمه بیکاری می‌شود.
در صورتی که فرد بدون داشتن عذر موجه از شرکت در دوره‌های کارآموزی یا سوادآموزی خودداری کند. این موضوع از طریق وزارت کار و امور اجتماعی پیگیری می‌شود.
بیمه شده به نحوی از انحاء با دریافت مزد بلاتکلیفی به کار مربوطه اعاده کند.

 شکایت برای قطع بیمه بیکاری چگونه است؟
ممکن است بنا به دلایل مختلف بازرس بیمه بیکاری، اقدام به قطع مقرری کند. معمولا به فواصل زمانی مختلف بازرس اقدام به حضور و غیاب جلو درب منزل خواهد کرد. در بسیاری مواقع در صورت غیبت غیرمجاز افراد، مقرری آنها قطع خواهد شد. با این حال، امکان اعتراض به قطع بیمه بیکاری فرد وجود دارد.

در تبصره ماده ۱۷ آیین‌نامه اجرایی قانون بیمه بیکاری به چگونگی اعتراض کارگر نسبت به قطع بیمه بیکاری اشاره شده است. این تبصره اشاره می‌کند که «در صورت اعتراض کارگر نسبت به قطع مقرری توسط بیمه تامین اجتماعی، واحد کار و امور اجتماعی موظف است که مراتب را بررسی و اعلام نظر نماید. نظر واحد کار و امور اجتماعی قطعی و لازم‌الاجرا است.»

گاهی اوقات افراد با مراجعه به سازمان تامین اجتماعی موفق به برقراری مجدد مقرری خود می‌شوند اما برخی اوقات نیز این کار امکان‌پذیر نیست.

در این مواقع متقاضیان باید شکایت خود از سازمان تامین اجتماعی را به دیوان عدالت اداری ارائه دهند. در این حالت معمولا متقاضیان دردسر بیشتری خواهند داشت.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب انواع ازدواج‌های غیرقانونی مطالعه کنید.