وبلاگ من

قرارداد اجاره یکی از عقودی است که کاربرد زیادی برای افراد جامعه دارد، برای افرادی که ممکن است هزینه خرید مسکن را نداشته باشند یا به هر علتی تمایل به اجاره مسکن و غیره داشته باشند، این قرارداد مناسب است.

قانون‌گذار در قوانین مختلف از جمله قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی به تنظیم روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است و شرایط قرارداد اجاره را بیان نموده است. در این مطلب از مجله دلتا موضوع مطالبه اجاره بهای عقب افتاده را بررسی می‌کنیم.

اجاره‌ بهای عقب‌ افتاده
منظور از اجور معوقه همان مطالبه اجاره بهای عقب افتاده یا پرداخت نشده است. در واقع مجموع مبالغ اجاره‌بهایی است که از سوی مستاجر در زمان انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است.

مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین طرفین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

نحوه مطالبه اجور معوقه
برای مطالبه اجور معوقه طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی:

در استفاده عین مستاجره، مستأجر باید به‌نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
عین مستاجره را برای همان مصرفی که در قرارداد مقرر شده و در صورت عدم تعیین، باید طبق اوضاع و احوال استفاده نماید.
اجاره‌بها را در مواعدی که بین طرفین مقرر است پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدا باید بپردازد.

نکاتی در مورد مطالبه اجور معوقه
 میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره‌نامه با نام اجرت‌المسمی تعیین می‌شود.
در صورتی‌که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اجازه موجر ادامه یابد، موجر می‌تواند به مطالبه اجاره‌ بهای مدت زمان انتفاع از ملک، در مهلتی که قرارداد پایان‌یافته نیز بپردازد.
نحوه مطالبه اجوره معوقه
موجر می‌تواند به‌ موجب دادخواست، الزام مستاجر به پرداخت اجور‌ معوقه را درخواست کند.

اگر جمع اجور معوقه تا بیست میلیون تومان ( دویست میلیون ریال ) باشد، مرجع صالح به رسیدگی این دعوی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
اگر اجور معوقه مورد مطالبه موجر بیش از بیست میلیون تومان ( بیش از دویست میلیون ریال ) باشد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
نکات کاربردی
بر فرض قسط‌بندی مال‌الاجاره تا وقتی موعد پرداخت آن نرسیده مستاجر لازم نیست اقساط را پرداخت کند، حتی اگر فوت کند نمی‌شود.
به محض انعقاد اجاره‌نامه مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها است، خواه از ملک استیجاری استفاده کرده یا نکرده باشد.
در صورت تلف شدن یا غیرقابل‌ استفاده بودن ملک، مستاجر لازم نیست اجاره‌ بها برای مدت باقی مانده اجاره را پرداخت کند.
سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا موجر جز اجور معوقه، شارژ ساختمان یا هزینه انشعابات مثل آب، برق و … را نیز می‌تواند مطالبه کند یا خیر ؟
پاسخ مثبت است. موجر می‌تواند هم زمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزینه‌های مذکور و سایر هزینه‌هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید.

پیشنهاد مطالعه برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، نکات در رابطه با شرایط اجاره را مطالعه کنید.