وبلاگ من

افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه 98، کارشناسان باسابقه بازار را هم غافلگیر کرد. تا حدی که عوامل متعددی برای افزایش قیمت مسکن در نظر گرفته شده است. اما اینکه سیر صعودی قیمت مسکن در تهران تا کجا ادامه پیدا خواهد کرد، موضوعی است که باید مورد توجه قرار گیرد.

قیمت مسکن در تهران در اردیبهشت ماه در شرایطی اوج گرفت که تورم ماهانه ملک در کشور از حدود دو درصد به ۰.۶ درصد رسید و رشد قیمت در پایتخت را سوال برانگیز کرد.

به گزارش مجله دلتا به نقل از ایسنا، کارشناسان دست کم شش عامل را در افزایش غافلگیرکننده قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه مؤثر می‌دانند.

کمبود شدید آگهی‌های دارای قیمت مناسب، نبود چشم‌انداز روشن در بازارهای طلا ارز و بورس، رشد قیمت کمتر بازار مسکن نسبت به بازارهای یاد شده، انتظارات تورمی ناشی از سردرگمی بازار و نهایتاً ماهیت مسکن، به عنوان یک دارایی مطمئن؛ در هجوم تقاضا به سمت این بازار اثربخش بوده است.

مشاوران املاک هم نظر هستند که از نیمه دوم اردیبهشت ماه تقاضا در بازار مسکن فروکش کرده است. خروج سفته‌بازان از بازار در نیمه دوم اردیبهشت، فضا را برای تقاضای مصرفی باز گذاشت و روند افزایش قیمت‌ها تا حدودی کنترل شد.

روند صعودی قیمت مسکن در تهران پایدار نیست
در همین رابطه، مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره علت رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه گفت: افزایش شدید قیمت مسکن در اردیبهشت با پارامترهای عینی بازار قابل توجیه نیست. ولی اینکه چرا این اتفاق می‌افتد، به این دلیل است که معمولاً در ماه‌های فروردین، اردیبهشت و خرداد، بازار در یک حالت بلاتکلیفی به سر می‌برد. فروشندگان و سازندگان مسکن با توجه به تغییراتی که در دستمزد و مصالح ساختمانی صورت می‌گیرد؛ انتظار افزایش قیمت بیشتری دارند. بعضی از خریداران هم این نگرانی را دارند و وارد معامله می‌شوند، همین امر تا اندازه‌ای باعث افزایش قیمت در بهار 98 شده است.

وی در ادامه گفت: واقعیت این است که قیمت‌هایی که در اردیبهشت اعلام می‎شود الزاماً معرف چشم‌انداز بازار مسکن نیست. انتظار می‌رود که روند افزایش قیمت که در اردیبهشت شاهد آن بودیم و تا حدی در خرداد ماه ادامه داشت با آغاز تابستان و اجرایی شدن طرح های حمایتی، سرعت کمتری داشته باشد و بازار در نهایت به ثبات برسد.

همچنین بخوانید:
قیمت مسکن در بهار 98 ؛ آمارهای قابل توجه از رئیس اتحادیه املاک

گزارش قیمت مسکن ، در ۶‌ سال اخیر

بازار املاک در تابستان باب میل چه کسانی است؟

چشم انداز قیمت خانه در سال 98

اجاره نشین‌ها، این روزها با شرایط سختی روبه‎رو هستند. افزایش میزان اجاره‌بها ناشی از تورم سال گذشته باعث شده تا برخی مسئولان به فکر وام اجاره خانه بیفتند.

طرح تشکیل صندوق حمایت از مستأجران که به دنبال ارائه وام اجاره خانه است، از مهم‌ترین طرح‌ها برای رفع مشکل اجاره‌بها به شمار می‌رود. این طرح که چندی پیش توسط مقام‎های بانکی اعلام شد، هنوز جنبه عملیاتی و اجرایی پیدا نکرده است. این درحالی است که مستاجرها برای اجاره خانه در تهران با مشکل تامین ودیعه روبه‎رو هستند.

ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل و رئیس هیئت مدیره بانک مسکن، چندی پیش درباره سازوکار این صندوق گفت: شیوه فعالیت صندوق حمایت از مستأجران که در حال بررسی است؛ اعطای برای پرداخت تمام یا بخشی از مبلغ رهن خانه به مستأجران واجد شرایط و سپرده‎گذاران این صندوق است.

وام اجاره خانه هنوز تصویب نشده است
به گزارش مجله دلتا، به نقل از خبرآنلاین ؛ اخیراً مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن هم اعلام کرد: هنوز طرح حمایت از بازار اجاره و راه‎اندازی شیوه پرداخت تسهیلات به مستأجران در بانک مسکن و دولت نهایی نشده است. این طرح هنوز در مرحله مطالعه قرار دارد و کارشناسان و مسئولان بانک مسکن در حال ارزیابی مدل‌های مختلفی هستند که به واسطه آن‎ها بتوان بهترین روش را برای این کار انتخاب و عملیاتی کرد.

محمد حسن مرادی افزود: راه‎اندازی صندوق حمایت از مستأجران برای پرداخت وام اجاره خانه به آن‎ها با تکیه بر منابع مردمی و پس اندازهای متقاضیان، یکی از روش‌های مورد بررسی برای اجرای این کار است، حال این‎که روش‌ها و مسیرهای دیگری نیز در دست مطالعه و بررسی قرار دارد و هنوز روش نهایی برای اجرای این طرح انتخاب نشده است.

وی خاطر نشان کرد: علاوه بر راه اندازی صندوق حمایت از مستأجران، روش دیگری که هم اکنون مورد بررسی و مطالعه قرار دارد، افتتاح حساب برای متقاضیان به منظور استفاده از امکاناتی همچون دریافت سود سپرده‎گذاری به منظور توانمندسازی مالی برای افزایش توان پرداخت در بازار اجاره است.

به گفته مرادی، در این طرح هدف آن است که مستأجران بتوانند با پس‎انداز کردن مبالغی در بانک مسکن و دریافت سود، توانمندی مالی بیشتری برای حضور در بازار اجاره کسب کنند.

وی تاکید کرد: همه این مسیرها اکنون در مرحله ارزیابی و مطالعه قرار دارد و تاکنون طرح و برنامه‌ای در ارتباط با بازار اجاره در بانک مسکن و دولت نهایی نشده و به تصویب نرسیده است.

همچنین بخوانید:
اجاره‌نشین‌ها از پایتخت می‌روند

ناتوانی دولت برای دخالت در بازار اجاره

تحلیل بازار مسکن ؛ پیش بینی رئیس اتحادیه املاک از آینده مسکن

طرح ملی مسکن اجرایی شد، ساخت و ساز در زمین‌های دولتی

کارشناسان بازار مسکن معتقدند که تابستان امسال برخلاف سال گذشته نشانی از رونق نخواهد داشت و رکود، بخش مسکن را فراخواهد گرفت. حال باید دید این رکود به نفع چه کسانی است؟

بازار املاک تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور، هم در بخش خرید و فروش و هم در بخش اجاره مسکن، تابستان غیرمنتظره‌ای را پیش رو دارند. اغلب فعالان بازار بر این باورند که بخش مسکن تابستان داغی را تجربه نخواهدکرد.

پیش از این در مطلبی، با عنوان «کاهش قیمت مسکن، آیا خریداران درست فکر می‌کنند؟» به بررسی نشانه‌های مثبت بازار مسکن از دید خریداران پرداختیم و اکنون در این مطلب قصد داریم نشانه‌هایی که باعث نگرانی فعالان بازار شده است را بررسی کنیم. با تلفیق این نشانه‌ها می‌توان دریافت که بازار ملک در تابستان خوشایند کدام دسته از نقش‌آفرینان بازار خواهدبود.

به گزارش مجله دلتا به نقل از دنیای اقتصاد، نشانه اول که موجب نگرانی فروشندگان و مشاوران املاک شده است نفوذ زودهنگام “رکود اساسی” در بازار املاک تهران است. مطابق آمارها معاملات در اردیبهشت 98 با کاهش 30 درصدی نسبت به اردیبهشت 97 مواجه شده است.

با توجه به نشانه‌های “پیش‌رکود” که در زمستان 97 شاهد آن بودیم، به نظر می‌رسد هر سه ضلع فعالِ بازار مسکن، ورود به دوره رکودِ اساسی در تابستان امسال را به‌عنوان گزینه اصلی پیش‌روی مسکن در تابستان قلمداد می‌کنند.

میانسال ها در دسته محبوب ترین املاک تهران
علامت نگران‌کننده دوم از افزایش تمایل خریداران به واحدهای مسکونی میانسال نشات می‌گیرد؛ هم‌اکنون در بسیاری از مناطق تهران واحدهای ۷ تا ۱۵ سال بیشترین تعداد متقاضی را برای خرید دارند.

این موضوع نشان می‌دهد فاصله بین قیمت واحدهای نوساز با خانه‌های میانسال به حدی است که حتی در صورت رونق ساخت‌وساز؛ طرف تقاضا یا همان خریداران مصرفی به دلیل نداشتن قدرت خرید، تمایلی برای معامله در بخش نوساز ندارند.

وام مسکن دیگر اثر ندارد
سومین علامت هشدار دهنده، کاهش محسوس میزان مراجعات خریداران در مناطق جنوبی و متوسط شهر تهران برای خرید مسکن است. از آنجا که عمده معاملاتی که در این مناطق انجام می‌شود وابسته به وام بانکی است؛ بدون شک این عدم مراجعه تحت تاثیر ناکارآمد شدن وام مسکن در پوشش دو سوم از قیمت مسکن است.

در دو سال گذشته به دلیل آنکه وام خرید مسکن در پوشش بخشی از هزینه خرید آپارتمان در این مناطق کارگشا بود، آن دسته از خریداران که امکان انتخاب واحد مناسب در مناطق شمالی و متوسط رو به بالای شهر را نداشتند، در این مناطق اقدام به خرید آپارتمان می‌کردند اما در حال حاضر به دلیل بی‌اثر شدن تسهیلات بانکی خرید مسکن، عملا بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی در حال خروج از بازار مسکن این مناطق است.

براین اساس، به نظر می‌رسد بخش مسکن باید به استقبال یک بازار راکد در تابستان برود. البته تفاوت این رکود با رکودسال گذشته در غیر تورمی بودن آن است و نهایتاً قیمت املاک در تهران و دیگر شهرها همسو با تورم عمومی قیمت‌ها افزایش خواهد یافت. این اتفاق به معنای این است که تابستان امسال فرصت خوبی برای خریداران مصرفی است تا بتوانند در آرامش نسبی و با استفاده از برخی تسهیلات جانبی ضمن افزایش پس انداز، انتخاب مناسبی را داشته باشند.

همچنین بخوانید:
تحلیل بازار مسکن ؛ پیش بینی رئیس اتحادیه املاک از آینده مسکن

کاهش معاملات مسکن در تهران

کاهش قیمت مسکن در سال 98 ، آیا خریداران درست فکر می‌کنند؟

کارشناسان مسکن ، از اشباع قیمت بازار مسکن سخن می‎گویند

پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال 98 متاثر از جهش قیمت مسکن در سال 97 و متغیرهای بیرونی مثل نرخ ارز، آنطور که باید امکان‌پذیر نیست، از این رو برای داشتن یک چشم‌انداز روشن از تابستان مسکن 98 تکیه بر جدیدترین نظر کارشناسان و مسئولان بخش مسکن می‌تواند تا حدودی راهگشا باشد.

دست اندرکاران و فعالان بازار مسکن فصل تابستان را به عنوان بازه طلایی این بازار در کل سال قلمداد می‌کنند. تجربه ثابت کرده که مسکن هم دربخش خرید و فروش و هم در بخش اجاره در این فصل همیشه رونق داشته است. اما با توجه به اینکه در سال گذشته قیمت مسکن دچار جهش چشمگیری شد و بازار روند صعودی به خود گرفت؛ تحلیل‌ها در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال 98 به خصوص در تابستان، چندان همسو نیست و نگاه‌های مثبت و منفی به بازار به تعداد کارشناسان پراکنده است.

براین اساس مجله دلتا در این نوشتار با ارائه 5 اظهار نظر کوتاه و کاربردی از دست اندرکاران بخش مسکن که از ابتدای سال تا کنون منتشر شده است، چشم‌انداز بازار مسکن در تابستان را از منظر صاحبنظران این حوزه در اختیار مخاطبان قرار می‌دهد.

تاثیر نرخ ارز در تحلیل وضعیت بازار مسکن سال 98
1- محمدحسینی؛ عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس، با توجه به سیاست‌های جدیدی که دولت در حال اتخاذ است تا بتواند مسکن ارزان تولید کند، احتمال این موضوع بسیار وجود دارد که قیمت مسکن به شرایط تعادل بازار بازگردد.

2- مصطفی‌قلی خسروی؛ رئیس اتحادیه مشاوران املاک، انتظار داریم با روند کاهشی که قیمت ارز در هفته‌های اخیر داشته است شاهد ثبات نسبی بازار مسکن باشیم. اگر نوسان های چندانی در حوزه ارز، طلا، بورس و حامل‌های انرژی نداشته باشیم پیش‌بینی ما این است که نرخ رشد قیمت مسکن در سال جاری پایین‌تر از تورم عمومی قرار گیرد.

3- داوود سوری؛ عضو هیئت علمی دانشگاه شریف، روند بازار مسکن در سال 98 بستگی زیادی به جهت سایر بازارها و دارایی‌ها دارد، این اثرپذیری از بازار ارز بیش از سایر بازارها قابل‌طرح است و در صورت ایجاد ثبات در بازار ارز احتمال حرکت بخشی از دارایی ها از این بازار به بازار مسکن وجود دارد؛ با این حال با توجه به اینکه چشم‌انداز قاطعی از ثبات بازارها متصور نیست احتمال بروز هیجان در بازار و ورود بخش قابل‌توجهی از داراییها به بازار ملک قدری بعید به‌نظر می رسد.

توصیه هایی برای سازندگان و مستاجران
4- حسین عبده تبریزی؛ صاحبنظر و کارشناس ارشد مسکن، با ارائه یک تحلیل درباره آینده بازار معاملات ملک و همچنین روند تغییر قیمت مسکن در سال ۹۸ به افت شدید قدرت خرید مسکن و نبود تقاضای بالفعل در بخش‌هایی از بازار اشاره کرد و گفت: در این فضا به سازنده‌ها توصیه می‌شود از حوزه «نوسازی یا همان تخریب و ساخت از نو» به حوزه «بازسازی یا تعمیر خانه‌های قدیمی» رو بیاورند.

5- محمدسعید حیدری: با ایجاد شکاف بین نسبت نرخ اجاره‌بها به قیمت مسکن با میزان نرمال آن، معاملات مسکن وارد رکود شده است و تا زمانی که با افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره این شکاف پر نشود، معاملات مسکن وارد رونق نمی‌شود. با عنایت به وضعیت اقتصادی نامناسب جامعه به‌نظر نمی‌رسد به‌زودی این شکاف پر شود.

همچنین بخوانید:
افزایش نرخ اجاره خانه تا ۳ برابر نرخ تورم

افزایش نامتعارف اجاره‌ خانه

قیمت مسکن طی ۲۰ سال ۹۰ برابر شد

کاهش اجاره خانه‎ها با شروع پاییز

طرف تقاضا یا همان خریداران در بازار مسکن درحالی به استقبال تابستان سال 98 می‌روند که بر اساس علائم بازار، امیدوار به کاهش قمیت مسکن در سال 98 هستند. هرچند که انتظار طرف تقاضا همواره کاهش قمیت مسکن بوده، اما اینکه بازار تا چه اندازه با این توقع همسو باشد نیازمند بررسی متغیرهایی است که در این نوشتار به آن پرداخته شده است.

چشم‌انداز تابستانی بازار مسکن از نگاه خریداران، فروشندگان و واسطه‌های بازار مسکن نشان می‌دهد شمارش معکوس آغاز فصل نقل و انتقالات در بازار ملک در حالی آغاز شده است که خریداران انتظار کاهش قیمت مسکن در سال 98 را دارند. این انتظار ناشی از علائمی است که در تحلیل بازار مسکن 98 از آن به عنوان نشانه‌های امید در تغییرات قیمت مسکن یاد می‌شود. به این معنی که بازار با جهش قیمت مواجه نخواهدشد.

کاهش قیمت مسکن در سال 98 یا ثبات در بازار؟
هم‌اکنون در عمده مناطق شهر تهران بیش از آنکه انتظار رشد شدید قیمت مسکن یا ریزش سطح فعلی قیمت‌ها مطرح باشد، انتظار می‌رود بازار مسکن در تابستان امسال با کمترین سطح نوسان قیمت مواجه شود. این یعنی سقوط قیمت مسکن 98 انتظار منطقی نیست.

منشأ شکل‌گیری انتظار میانه (ثبات در بازار) درخصوص تحولات قیمتی بازار مسکن در سه ماه دوم سال‌98 که مهم‌ترین فصل به لحاظ نقل و انتقالات ملکی محسوب می‌شود به برداشت متقاضیان خرید مسکن از آثار مورد انتظار تحولات بیرونی و درونی موثر بر بازار مسکن مربوط می‌شود؛ هم‌اکنون عمده خریداران واحدهای مسکونی در پی جهش قابل‌توجه قیمت مسکن که دست‌کم طی یک سال گذشته منجر به افت شدید قدرت خرید در بازار مسکن شد، به اجبار به حاشیه بازار رانده شده‌اند و فعلا توان خرید ندارند.

در پی کاهش متقاضیان خرید مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها با سطح قدرت خرید متقاضیان، بخش تقاضا انتظار افزایش شدید قیمت‌ها را بعید می‌داند؛ با این حال، متقاضیان خرید مسکن با در نظر گرفتن آثار احتمالی متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن و همچنین اطلاع از افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت‌وساز در کنار جهش قیمت زمین، ریزش محسوس سطح قیمت‌ها را نیز دور از ذهن می‌دانند؛ برآیند این عوامل موجب شده است که نگاه خریداران نسبت به شرایط قیمتی مسکن در تابستان امسال، بر انتظار کمترین نوسان قیمتی متمرکز شود.

نظر فروشندگان در مورد کاهش قیمت مسکن در سال 98
در بخش فروش واحدهای مسکونی نیز تجربه فروش دشوار واحدهای مسکونی به دلیل ناتوانی خریداران برای تامین هزینه خرید ملک موجب شده است فروشنده‌ها نیز ظرفیت چندانی برای افزایش قیمت متصور نباشند؛ در واقع فروشنده‌ها نیز هم‌اکنون به این واقعیت پی برده‌اند که در صورت افزایش سطح قیمت‌ها شرایط فروش واحدها برایشان سخت‌تر خواهد شد و ممکن است واحدها فعلا به فروش نرسند.

این موضوع در کنار کمبود و گرانی زمین مناسب برای ساخت‌وساز و همچنین نامشخص بودن چشم‌انداز فروش مسکن در کنار افزایش محسوس قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت، منجر به ایجاد انتظار میانه (ثبات بازار ) در بخش عرضه از بابت نوسان های قیمتی شده است؛ دیدگاه فروشنده‌ها نیز بیشتر بر نوسان جزئی سطح قیمت‌ها متمرکز است.

براین اساس به نظر می‌رسد دوطرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن 98 به باور مشترکی رسیده‌اند که نشان می‌دهد نباید انتظار سونامی افزایش قیمت مسکن در سال 98 را داشت. هرچند کاهش قیمت هم محسوس نخواهدبود.

همچنین بخوانید:
تحلیل بازار مسکن ؛ پیش بینی رئیس اتحادیه املاک از آینده مسکن

وام با نرخ سود صفر ؛ 25 میلیون تومان!

ناتوانی دولت برای دخالت در بازار اجاره

گزارش قیمت مسکن ، در ۶‌ سال اخیر